Blog

Auteurs

Edities

Bouwen op het water. Wanneer wordt het juridisch anker gelost?

door Boy van Gennip

De juridische problematiek rondom de stichting van drijvende opstallen

Het Nederlandse landschap wordt sinds jaar en dag gekenmerkt door haar bijzondere relatie met water. Met een stijgende zeespiegel en een tegelijkertijd dalende bodem zullen er in de komende decennia wederom nieuwe uitdagingen opkomen. Een mogelijke oplossing die zich aanbiedt is het stichten van een drijvende stad: een Floating City. Al enige tijd wordt er uitgebreid geschreven over de moeilijkheden die het huidige Nederlandse goederenrecht opwerpt bij het realiseren van dergelijke projecten. In deze bijdrage zal een kort overzicht van deze problematiek gegeven worden, waarna twee mogelijke oplossingen besproken zullen worden.

Juridische kwalificatie van drijvende opstallen

De kwalificatie van gebouwen op het vaste land wordt geregeerd door art. 3:3 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Dit artikel merkt de grond alsmede alle gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd aan als een onroerende zaak. In het Portacabin-arrest is voorgeschreven dat hierbij moet worden gekeken of het bouwsel naar aard en inrichting bestemd is duurzaam ter plaatse te blijven. De bedoeling van de bouwer moet naar buiten toe kenbaar zijn. Woningen worden op deze grond aangemerkt als onroerende zaken.

Bij drijvende opstallen wordt de juridische kwalificatie echter niet geregeerd door art. 3:3 BW. Lang is er onzekerheid geweest over de vraag of drijvende opstallen aangemerkt moeten worden als roerende of onroerende zaken. De Hoge Raad heeft in eerste instantie voor drijvende steigers bepaalt dat deze dienen te worden aangemerkt als onroerende zaken.

De verwachting ontstond dat dezelfde conclusie getrokken zou worden voor waterwoningen. De Hoge Raad heeft echter in het arrest ‘Woonark’ bepaald dat woonarken aan te merken zijn als schepen in de zin van art. 8:1 BW. De definitie van schepen in dit artikel is zeer ruim en luidt als volgt: ‘(…) alle zaken, geen luchtvaartuig zijnde, die blijkens hun constructie bestemd zijn om te drijven en drijven of hebben gedreven’. In combinatie met deze jurisprudentie heeft dat tot gevolg dat elke drijvende opstal een roerende zaak zal zijn. In de literatuur is er kritiek op deze kwalificatie. Zo sluit de functie van drijvende opstallen, die bestemd zijn duurzaam te plaatse te blijven, niet aan bij de vervoersfunctie van schepen.

Juridische problematiek

De kwalificatie van drijvende opstallen heeft verschillende (goederenrechtelijke) gevolgen. Twee van de belangrijkste gevolgen stammen uit de onmogelijkheid de eigendom van meerdere drijvende opstallen op één platform uit elkaar te houden:

Eigendomsverdeling

Op grond van art. 5:3 BW is het niet mogelijk om eigenaar te zijn van de bestanddelen van een roerende zaak. Omdat een drijvend opstal als roerende zaak gezien wordt, betekent dit dat indien er twee of meer gebouwen op één drijvende platform gebouwd worden deze bestanddeel van het platform worden. Dit heeft als gevolg dat de drijvende opstal mét alle gebouwen één eigenaar heeft. Het is door de werking van art. 5:3 BW niet mogelijk de eigendom van de individuele drijvende opstallen over te dragen.

Het Nederlandse goederenrecht kent enkele mogelijkheden om deze werking tegen te gaan. Het is mogelijk door vestiging van een opstalrecht de eigendom van een bouwsel op andermans onroerende zaak te verkrijgen en natrekking te voorkomen. Deze zakelijke rechten zijn echter niet bruikbaar voor drijvende opstallen, aangezien deze aangemerkt worden als roerende zaken en deze rechten alleen op onroerende zaken gevestigd kunnen worden.

Ook de mandeligheid van art 5:60 e.v. BW, waardoor men mede-eigenaar wordt, en het recht van erfpacht van art. 5:85 e.v. BW, waardoor de erfpachter het recht heeft andermans onroerende zaak te houden en te gebruiken, kunnen om dezelfde reden geen uitkomst bieden. Daarnaast is verkaveling van percelen niet mogelijk, waardoor geen onderscheid gemaakt kan worden tussen verschillende kavels op het water.

Financiering van drijvende opstallen

Ter financiering van drijvende opstallen zal een financier een zekerheidsrecht willen vestigen. Aangezien drijvende opstallen roerende zaken zijn en daarmee een niet-registergoed kan hier (in beginsel) alleen een pandrecht op gevestigd worden. Als het drijvende opstal als schip geregistreerd is in het Scheepsregister zal deze een registergoed worden, waardoor er een hypotheekrecht op gevestigd kan worden. Aangezien het drijvende opstal niet nagetrokken wordt door het waterperceel dient er zowel op het waterperceel als op de drijvende opstal een recht van hypotheek gevestigd te worden. Een hypotheek op een schip geeft vanwege het roerende karakter een kwetsbaarder zekerheidsrecht dan de hypotheek op andere registergoederen. Hypotheekverstrekkers zijn hierdoor huiverig om op complexere drijvende opstallen een lening te verstrekken.

Overige problematiek

Het is daarbij onzeker of drijvende opstallen gesplitst kunnen worden in appartementsrechten. In hun preadvies betoogt Mes (e.a.) dat splitsing in appartementsrechten onmogelijk is, aangezien een regeling ten aanzien van splitsing van schepen in het BW ontbreekt. Tevens kent de overdracht van drijvende opstallen geen wettelijke bedenktijd van art. 7:2 BW, waardoor de koper enige bescherming verliest. Ook kunnen er door het gebrek aan onroerende zaken geen erfdienstbaarheden gevestigd worden. Het moge duidelijk zijn dat het huidige systeem veel juridische problemen oplevert bij het stichten van drijvende opstallen.

Mogelijke aanpassingen aan het BW

Gezien de beperkte ruimte in Nederland dient er meer gedaan te worden met minder ruimte. De volgende twee oplossing maken meervoudig ruimtegebruik juridisch mogelijk, waardoor het eigendom van de ruimte niet langer door één rechthebbende gehouden wordt:

Drijvende percelen

Volgens Van der Plank zou het ideaal zijn als drijvende platformen gelijkgesteld worden met de grond. Dit zou betekenen dat gebouwen op het drijvende platform nagetrokken kunnen worden. Door deze natrekking zullen alle goederenrechtelijke middelen ook voor drijvende opstallen mogelijk worden. Van der Plank stelt voor een wijziging in art. 3:3 BW te maken waarmee een drijvend kadastraal perceel gelijkgesteld wordt aan de grond. Echter ziet de grootste verandering op de mogelijkheid tot 3D-registratie in het Kadaster. Hierdoor wordt het in het kadastrale register mogelijk dat verschillende personen zakelijke rechten hebben in dezelfde ruimte. In een later artikel menen Ploeger en Van der Plank echter dat volgens hen de invoering van 3D-eigendom te ambitieus is.

Drijvende opstallen

Ploeger en Van der Plank menen dat drijvende opstallen als onroerend aangemerkt dienen te worden in art. 3:3 BW Het voordeel van deze toevoeging is de mogelijke toepassing van de criteria uit het Portacabin-arrest, waardoor drijvende opstallen die wat betreft hun functie niet aangemerkt zouden moeten worden als schepen, als onroerende zaken aangemerkt worden. Hierdoor kan een onderscheid gemaakt worden tussen drijvende opstallen naar hun functie.

Hierdoor zal echter natrekking door de grond op basis van art. 5:20 lid 1 BW plaatsvinden. Bij gebouwen op het vaste land ontstaan hier geen problemen, aangezien de eigenaar van de woning veelal de eigenaar van de grond is. Met betrekking tot waterpercelen zal de bezitter van de drijvende opstal veelal geen eigenaar van het waterperceel zijn. Natrekking is in veel gevallen niet wenselijk, gezien het feit dat veel waterwoningen thans met behulp van vergunningen op het waterperceel van de gemeente geplaatst zijn. Dit heeft tot gevolg dat de positie van de eigenaars van deze woningen na natrekking versterkt wordt door de verkrijging van een goederenrechtelijk recht op het onderliggende waterperceel. Mede hierom doen Ploeger en Van der Plank een aanbeveling eenzelfde uitzondering op de natrekking van art. 5:20 lid 1 BW in de wet te passen als voor netwerken in de grond gedaan is.

Conclusie

De haat-liefdeverhouding tussen Nederland en haar wateren doet zich ook gelden in de juridische wereld. Het stichten van drijvende steden is een ontwikkeling waar het huidige juridische systeem als een anker een halt toe roept. Door de kwalificatie van drijvende opstallen als schepen worden niet alleen de mogelijkheden tot eigendomsverdeling en vestiging van zakelijke rechten uitgesloten. Ook de financiering van dergelijke opstallen geeft aan financiers te veel risico. Binnen het huidige goederenrechtelijke systeem dienen zich twee oplossingen aan: het gelijkstellen van het drijvende platform als perceel aan de grond of het aanmerken van drijvende opstallen als onroerende zaken.

1: HR 31 oktober 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2478, r.o. 3.3.

2: HR 31 oktober 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2478, r.o. 3.3

3: Zie bijv. J.J.A de Groot, ‘Kan een schip onroerend zijn?’, WPNR 2003/6517, p. 83-86, waarin verdedigd wordt dat een watervilla als onroerend aangemerkt dient te worden

4: HR 20 september 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE7857, r.o. 3.

5: J.J.A. de Groot, ‘Kan een schip onroerend zijn?’, WPNR 2003/6517; A.R.G van Dijk-Barkmeijer, Z.H. Duijnstee-van Imhoff, J.J. Verbeek, A.W. Schep, ‘Waterwoningen in IJburg: tussen wal en schip?’, BR 2007/28.

6: HR 15 januari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK9136.

7: H.D. Ploeger & P.J. van der Plank, ‘Wetsvoorstel Drijvende opstallen: een juridisch fundament voor bouwen op water’, WPNR 2021/7319.

8: A.H.H. Wouters, ‘De toekomst van drijvend wonen: hoe te voorkomen dat de wal het schip keert?’, WPNR 2017/7170.

9: A.H.H. Wouters, ‘De toekomst van drijvend wonen: hoe te voorkomen dat de wal het schip keert?’, WPNR 2017/7170.

10: P.J. van der Plank, ‘Een eerste stap naar drijvend wonen op grotere schaal’, MvV 2016, p.191.

11: P.J. van der Plank ‘De introductie van drijvende percelen’, WPNR 2015/7071.

12: A.J. Mes, H.D. Ploeger, B.A.M. Janssen, ‘4. Eigendom van onroerende zaken, met name natrekking (titels 1 en 3); Flexibele eigendomsverhoudingen in het vastgoedrecht’, in: Boek 5 van te toekomst – Over vernieuwingen in het zakenrecht. Preadviezen (Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie), Den Haag: Sdu 2016, p. 184.

13: A.H.H. Wouters, ‘De toekomst van drijvend wonen: hoe te voorkomen dat de wal het schip keert?’, WPNR 2017/7170; P.J. van der Plank, ‘De introductie van drijvende percelen’, WPNR 2015/7071.

14: Art. 3:260 lid 1 jo 8:790 BW.

15: A.H.H. Wouters, ‘De toekomst van drijvend wonen: hoe te voorkomen dat de wal het schip keert?’, WPNR 2017/7170; P.J. van der Plank, ‘Natrekking door onroerende zaken (diss. Nijmegen)’, Deventer: Kluwer 2016, p. 72..

16: A.I.M van Mierlo & K.J. Krzeminski, Mr. C. Assers Handleiding tot de beoefening van het Nederlands Burgerlijk Recht. 3. Vermogensrecht algemeen. Deel VI. Zekerheidsrechten, Deventer: Wolters Kluwer 2020, par. 281.

17: A.H.H. Wouters, ‘De toekomst van drijvend wonen: hoe te voorkomen dat de wal het schip keert?’, WPNR 2017/7170.

18: A.J. Mes, H.D. Ploeger, B.A.M. Janssen, ‘4. Eigendom van onroerende zaken, met name natrekking (titels 1 en 3); Flexibele eigendomsverhoudingen in het vastgoedrecht’, in: Boek 5 van te toekomst – Over vernieuwingen in het zakenrecht. Preadviezen (Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie), Den Haag: Sdu 2016, p. 184.

19: A.H.H. Wouters, ‘De toekomst van drijvend wonen: hoe te voorkomen dat de wal het schip keert?’, WPNR 2017/7170.

20: Art 5:70 lid 1 BW

21: P.J. van der Plank, ‘De introductie van drijvende percelen’, WPNR 2015/7071.

22:P.J. van der Plank, ‘De introductie van drijvende percelen’, WPNR 2015/7071.

23: P.J. van der Plank, ‘De introductie van drijvende percelen’, WPNR 2015/7071.

24: P.J. van der Plank, ‘Een eerste stap naar drijvend wonen op grotere schaal’, MvV 2016, p.192.

25: P.J. van der Plank, ‘Een eerste stap naar drijvend wonen op grotere schaal’, MvV 2016, p.191 - 192.

26: P.J. van der Plank, ‘De introductie van drijvende percelen’, WPNR 2015/7071; A.J. Mes, ‘Juridische aspecten van de invoering van een driedimensionaal kadaster in Nederland’, WPNR 2012/6951.

27: H.D. Ploeger & P.J. van der Plank, ‘Wetsvoorstel Drijvende opstallen: een juridisch fundament voor bouwen op water’, WPNR 2021/7319.

28: H.D. Ploeger & P.J. van der Plank, ‘Wetsvoorstel Drijvende opstallen: een juridisch fundament voor bouwen op water’, WPNR 2021/7319.

29: H.D. Ploeger & P.J. van der Plank, ‘Wetsvoorstel Drijvende opstallen: een juridisch fundament voor bouwen op water’, WPNR 2021/7319.

30: H.D. Ploeger & P.J. van der Plank, ‘Wetsvoorstel Drijvende opstallen: een juridisch fundament voor bouwen op water’, WPNR 2021/7319.

31: H.D. Ploeger & P.J. van der Plank, ‘Wetsvoorstel Drijvende opstallen: een juridisch fundament voor bouwen op water’, WPNR 2021/7319.


Wat wordt geleverd bij een koop die als verdeling kwalificeert?
30jul

Wat wordt geleverd bij een koop die als verdeling kwalificeert?

Wat wordt geleverd bij een koop die als verdeling kwalificeert?   Inleiding Het komt regelmatig voor dat een gemeenschap eindigt. Een...